V minulém díle našeho seriálu jsme poukázali na problémy, které mohou nastat, pokud kupující hradí kupní cenu na účet prodávajícího již v průběhu výstavby. Jak se těmto problémům vyhnout? Existuje několik možností. Kromě úschovy peněz advokátem či notářem rozebereme i vhodné nastavení platebního kalendáře. To má význam zejména tehdy, pokud prodávající úschovu neakceptuje.
Placení ceny pomocí úschovy
Největším nebezpečím placení kupní ceny přímo na účet developera je, že se takovou úhradou peníze dostávají do dispozice prodávajícího, který si s nimi v zásadě může dělat, co se mu zlíbí. Pro kupujícího je proto nejlepším řešením vložit peníze nikoliv do dispozice prodávajícího, ale třetí, nezávislé osoby – tou může být notář, advokát nebo také banka. Kupující v takovém případě nehradí kupní cenu přímo prodávajícímu, ale správci peněz. Správce prodávajícímu peníze vyplatí až po úspěšném převodu vlastnického práva k nemovitosti na kupujícího. Pokud by však nastaly problémy a k převodu by nedošlo, např. z důvodu velkého prodlení výstavby či krachu developera, správce by uhrazené peníze kupujícímu vrátil. Jak je vidět, tento způsob je pro kupujícího zcela bezpečný a jedná se tak o ideální řešení.
Nastavení milníků v platebním kalendáři
Úhradu celé kupní ceny přes úschovu však developeři často neakceptují, a to zejména proto, že by jim chyběly peníze potřebné pro financování výstavby. Někdy je však možné domluvit se alespoň na složení poslední části kupní ceny do úschovy. Vždy přitom platí, že čím je částka v úschově vyšší, tím je pozice kupujícího lepší.
Ať již prodávající akceptuje úschovu jen pro část kupní ceny nebo ji neakceptuje vůbec, ve smlouvě o smlouvě budoucí bude s největší pravděpodobností sjednán harmonogram – tzv. platební kalendář, dle kterého bude kupující kupní cenu platit postupně. Zpravidla jsou v kalendáři vytyčeny zásadní milníky, po jejichž splnění kupující uhradí určitou část ceny. Typickým příkladem je úhrada jednotlivých částí kupní ceny v návaznosti na následující okamžiky:
1. uzavření smlouvy o smlouvě budoucí – kupující je obvykle povinen uhradit určitou část ceny hned po uzavření smlouvy,
2. dokončení hrubé stavby,
3. kolaudace stavby,
4. zápis bytových jednotek do katastru nemovitostí.
V praxi se však můžeme setkat s různými okamžiky rozhodnými pro úhradu jednotlivých částí kupní ceny. Kupující si proto musí dát pozor na to, aby tyto okamžiky byly vždy dostatečné určité, tj. objektivně změřitelné a pro kupujícího ověřitelné. Vhodným okamžikem tak je například kolaudace stavby, neboť o ní existuje doklad vydaný státním orgánem a lze tak jednoduše ověřit, zda k ní skutečně došlo.
Milníky, které naopak nejsou objektivně měřitelné nebo které ve smlouvě nejsou dostatečně specifikované, znamenají potenciální problém. Například co se rozumí „dokončením hrubé stavby“, si může vykládat každý jinak, není-li to ve smlouvě podrobně popsáno. V praxi pak může vzniknout spor, v němž prodávající bude tvrdit, že tento milník již nastal, dle mínění kupujícího však ještě stavba ve stavu hrubého dokončení nebude.
Jelikož informace týkající se stavby má většinou k dispozici pouze prodávající, je vždy potřeba pamatovat na to, aby ve smlouvě byla zakotvena povinnost prodávajícího splnění příslušného milníku kupujícímu věrohodně doložit (např. v případě kolaudace kolaudačním rozhodnutím).
Rovněž Vám doporučujeme stanovit pro nejzásadnější a dobře měřitelné milníky (jako je např. vydání kolaudačního souhlasu) nejzazší termín, do kterého musí být daná podmínka splněna pod hrozbou sankce v podobě smluvní pokuty za každý den prodlení, či možnosti od smlouvy odstoupit.
Posun platebního kalendáře
V předchozí části jsme si vysvětlili, co je to platební kalendář a jak je důležité správné nastavení milníků, které v něm jsou uvedeny. Platební kalendář má využití tehdy, pokud prodávající neakceptuje placení celé kupní ceny prostřednictvím advokátní, notářské nebo bankovní úschovy. V tomto případě se kupující nakonec musí s postupným placením kupní ceny přímo prodávajícímu smířit. Jak se přesto dá jeho pozice vylepšit?
Riziko krachu developera či zásadního prodlení s výstavbou klesá s blížícím se dokončením stavby. Z pohledu kupujícího je tak rozumné hradit co největší část kupní ceny co nejblíže okamžiku dokončení výstavby. Kupující by měl proto prodávajícímu navrhnout úpravu platebního kalendáře tak, aby se částky dřívějších plateb snížily, a naopak částky pozdějších plateb zvýšily. Situace kupujícího sice stále nebude ideální, oproti původnímu návrhu prodávajícího však bude bezpečnější.
Prohlídka dokončené nemovitosti před uzavřením kupní smlouvy
Ve třetím díle našeho seriálu se podíváme na prohlídku dokončené nemovitosti před uzavřením kupní smlouvy a v souvislosti s tím také na otázku odstraňování zjištěných vad. Třetí díl zveřejníme 10. 4. 2017.